理財投資新手第二課-一口氣搞懂資產與負債|買房真的比租房省嗎?

資產與負債，

除了是在公司財報上冷冰冰又令人頭痛的名詞外，

其實跟我們一般市井小民的生活也是密不可分！

人類從石器時代開始以物易物，

到了現代用金錢的方式進行交易，

所有的行為都是購買與持有。

我們會購買持有的東西五花八門，

除了消耗品以外，

更多大筆的開銷是來自於那些「非消耗品」。

石器時代需要打獵用的長矛、

大戶人家可能還需要一張大氣沉重的石桌…等等；

到了現代，我們可能會買車買房買傢俱，

但大家知道什麼樣的東西我們該多買?

什麼樣的玩意又該控制買呢?

在文章開始前建議可以先複習一下第一課，

這樣會更有串聯性喔：

延伸閱讀：理財投資新手第一課，投資理財應該要分開談

購買非消耗品都在增加你的資產與負債

如果把一個人當作一間公司，

生活消費狀況也會像一間公司的財報一樣呈現：

每日三餐、搭車上班交通–>公司的營業費用；

買了一台送Uber Eat 的車–>公司的資產；

貸款買了一台遊戲機–>公司的負債。

生活上的一切購買行為都跟「人生財報」息息相關。

也因此了解自己經營狀況，不讓自己倒閉是件重要的事情。

在這篇文章中我們不討論所謂日常開銷，

像是所謂的該不該一直吃大餐?

我可以繼續網購買衣服嗎?

這類型的問題這次不討論，

我們先專住討論個人的資產負債購買行為。

什麼是資產什麼是負債?

最簡單的原則：

為你帶來現金的是資產；把現金從你身上帶走的是負債。

套用到公司經營，

公司今天買進一台新的生產機台，

是要為公司生產產品賺取收入，

那這台新機台可以視為要為公司帶來現金的資產；

若公司今天買了一台爆米花機給員工，

爆米花機除了平常要花錢購買原料外，

遇到機台出問題還需要花錢修理，

種種維護費用將現金從公司帶走了，

我們可以視爆米花機為公司的負債。

同樣的對應到個人購買行為上，

若你今天購買一台車是為了開計程車討生活或是賺外塊，

則這台車子為你帶來現金收入視為個人資產；

反之若只是想要開好開爽開滿，

則車子可視為你個人負債。

當然要強調，

並不是說完全不能購買負債，

繼續舉上面的例子，

爆米花機說不定就是聯繫公司員工感情，

讓整體向心力與工作效率更上一層樓的補品；

買車開好開爽也說不定是你人生階段性目標，

買了之後會更有動力工作！

因此負債不是不能買，

有些負債於感情上或是情境上還必須買！

但購買之前要充分了解自己買的是什麼東西，

以及購買完後自己要承擔什麼樣的支出。

生活中常見的資產負債舉例練習

讓我們來開始練習判斷哪些消費是屬於資產，

哪些又屬於負債吧?

一起看看下圖練習一下：

給大家幾秒鐘思考，答案在下面喔！

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公布答案嚕！

自住房子真的是負債嗎?

看到上表很多人在這個時候會問，

也是比較有爭議的一項產品：

自住房子真的是負債嗎?

我買房不用繳房租，不用把錢付給別人、

而且房價一直漲，買自住房在換屋的時候賣掉也會賺錢，

是投資的一種吧?

在講我的想法之前要重申一次：

我絕對不是說買自住房是不對的！

每個人都會有自己的需求，

就像上面說的我有朋友買完自住房後上班都有精神起來，

其餘花費也相對減少了！

但請在購買前要想清楚以下幾個問題

1.你買的房不是你的

你以為買了房子就是你的房子嗎?

不！

這間房子只有20%是你的，其他80%是銀行的！

不信嗎?

不繳房貸兩個月後看看是否還能進這間房子?

也因為如此，當你買房自住後每個月繳房貸的利息壓力，

除非有其他業外收入或被動收入，

不然相信很多人是無暇再進行其他投資的，

這也大大的限制你再創造獲利的機會。

延伸閱讀：如何創造額外收入?被動收入?或許你可以試試看聯盟行銷。

此外，購買房屋後除了裝潢修繕以外，

每年繳稅繳管理費更是一大費用，

這些費用也必須在買房前納入考量。

2.不繳房租給別人的確有省，但也損失機會成本

我以桃園租金行情實例來算：

若是家庭式約50坪權狀的房屋，

租金含管理費約30,000；

但若買房自住則初抓本金加利息每個月需給銀行43,000。

那當然43,000其中大概僅有15,000~20,000左右是利息
(銀行不同時期提供不同利率)，

其餘金額則是本金。

也因此每個月省下來的錢不會是30,000，

而是 (30,000-17,500房貸利息-5,000大樓管理費)=7,500元/月

雖然這不代表完全正確的數字，

但自住房還有每年土地稅房屋稅，

屋況修繕費用等等，

其實細算下來可能省的錢更少。

每個月省下小於一萬元的金額，

代價則是因為你要付出大量的資金於房貸本金利息上，

以上述的例子需要每個月付出43,000房貸本金與利息+5000管理費=48,000

會因此喪失投資任何金融產品的機會，

你唯一可能會上漲的資產就僅剩這棟房子，

風險也比較高一些。

3.可是房價每年漲，早買早享受，晚買吃大虧

房價漲的因素有很多，

首先你要先確認自己買的房子是未來會增值的房子，

很多話題性較高的房子買入後大跌的故事也是時有耳聞。

新聞：新莊慘賠一條街，每戶陪450萬~900萬不等

再來還要抵抗大環境因素。

的確華人有土斯有財的思想根深到基因層面，

因此台灣房價要跌到像日本那麼誇張我認為機率還是比較小的，

但我們不得不考慮兩個問題：

少子化讓整體房市供過於求、

政策不確定性風險影響房價因素。

供需問題我想很直白可以明瞭，

賣的人多買的人少價格自然就會掉，

這部份影響是長遠才看得出來的，

近期比較顯著的例子是學區房的崩潰，

因為少子化因素部分學校倒閉，

當初認為穩賺不賠的學區房房價跟著受到影響。

新聞：台灣連續三個月人口負成長，死亡大於出生6,553人

另外政策方面最近狂推居住正義，

那所謂的「社會宅」也會越蓋越多，

社會宅越多就會影響到附近租屋的租金價格，

更進一步的影響到房價，

要是過幾年政府再推房屋持有稅、實價登錄2.0等等，

也是會影響到房價的關鍵政策因素。

新聞：社會宅害房價下跌?專家指出兩個關鍵因素

4.所以你是說都不要買自住房?

不我會買，我也有規劃要買。

上述所說買自住房有自住房的需求，

但只是我買房之前會考慮以下幾點

延伸閱讀：存股買房的策略可行嗎?我實測給你看！

一、現在的經濟能力與投資狀況

人不應該為了買一棟夢想中的房子搞到無法生活自理。

在買房前應該要細算頭期款、裝潢費用，

以及後續有沒有辦法負擔房貸，

若是無法應該拉低自己的需求，

先從郊區或是小房開始。

另外若手上有很好的投資機會，

我也會選擇先進行投資。

錢滾錢是硬道理，若將資金先投入自住房，

接下來投資的效率會被大大影響；

但若是已經投資到一定的金額，

反而可以更輕鬆負擔房貸。

二、自住房不一定要賺錢，但不要讓自己虧錢

Location！Location！Location！

在開始講這點之前因為Location很重要所以說三次！

買房的細節相當多，

包含格局、建商、材料等等，

這邊之後再另開一篇說明。

但先提兩個最重要不會讓你虧到錢的關鍵，

其一是價錢。

廢話！價錢還用說?

這的確是廢話，但很多人在看房時容易昏了頭！

尤其是看預售屋時，因為沒有實體的房型，

再加上建商精心設計的漂亮樣品屋，

跟你說剩下最後兩間了喔！

就會把一切拋諸腦後。

要如何買到價格實惠的房子，

本篇在這邊先提供心法

耐心：要有下一間會更好的心態擺在心上，不要委屈自己！

毅力：多看房會看出很多妖魔鬼怪，也會讓你的消息更四通八達，當有一些低於市價的房子時，你看房認識的房仲會主動通知你。給自己一個目標吧！至少看30間以上的房子再考慮購買。

另外還可以透過購買法拍屋的方式，

就擇篇再談。

其二要注意的是地點。

地點關乎到這個房子是否抗跌(或是大漲?)，

大眾運輸、附近是否有嫌惡設施如焚化爐、生活機能等等，

地點好，則未來要換屋的買家較多，

更容易有求大於供的狀況，

房價也就自然能抗跌甚至上漲。

小結

在理財方面需要知道自己持有的是資產還是負債。

資產帶給你現金；負債帶走你的現金。

因此資產要買多一點；負債則是要加以控制，

若將負債誤認為資產進而不斷購買，

就會發現你的現金被不斷帶走，且無形的，

不可不防阿！

延伸閱讀：理財投資新手第一課，投資理財應該要分開談