存股買房策略可靠嗎?讓我們一起算算看！

很多人都夢想有一間自己的房子，

先前有朋友就問我：

最近很流行存股，那我存股買房行不行?

我覺得這個問題滿有趣的，

就來模擬看看存股買房的結果。

關於買房

有跟我深談的人可能聽我說過：

房子自住是負債不是資產，

原因有很多：

諸如你要繳利息、繳稅金、房屋修繕費用…

大量的本金被卡在房子上無法再投資，

在這過程中你也無法保證房子10年後上漲。

但這不是本篇的重點，我們之後再談。

回到本篇，扣除掉理智的因素，

我能理解很多人是需要買房的！

工作關係、甚至是心理因素

(我有朋友買了房之後除了物慾大減外，工作也格外努力認真，

他說是因為有一個自己的家給予的歸屬感)，

所以我的觀點絕對不是不準買房，

而是買房前絕對要思考清楚！

策略上來說不是一定要買到會增值的房地產，

而是至少要買到不要掉價的物件。

這是我經手過幾個物件的心得，

若是有興趣的朋友再留言或寫信讓我知道，

我有時間再分享一篇出來。

為何這個問題需要思考?

大家都在說存股比定存可以獲得更多資本利得，

那理論上來說存股買房一定行阿！

這個問題需要思考嗎?

我認為這牽涉到兩個問題：

房價的波動與股價的波動。

當你今天決定要存股買房時，

你看中未來五年，你要買的那一棟一千萬的房子，

轉眼間五年過去了，那棟目標房價還是一千萬嗎?

另外存股的確會讓資產有所增加，

但存股的另一個關鍵是我們可以自行決定賣的時間點，

所以若發生2020年肺炎疫情股災，

我們可以選擇再等等，等股價回來一點之後再賣；

但若你目標是買房，

遇到股災時也遇到你夢想中的房子剩下最後一間，

你又該怎麼辦呢?

弱是你選的存股標的剛好最近又跌一跤，

現在賣還可能虧錢，但不賣你又不能買夢想中的房子，

你又該怎麼辦呢?

模擬條件(兩隻金融股+0050)

我去Goodinfo抓取一些資料，

模擬玉山金、中信金、0050的存股狀況，

以下列條件模擬：

1.每個月花三萬元買股票

2.股票股利與現金股利再投入

3.執行五年(60個月)，執行結束後立刻賣掉

4.房價以桃園市平均房價，40坪房子含一車位加上百萬裝潢評估

模擬結論

本篇為筆者投資心得，僅供投資參考。

我們先講結論再說過程：

這個行為的實現率可以達成 70%~110%

買房實現率=(投資本金+資本利得)/(房價頭期款+車位+裝潢)

相較於直接定存(利率1.03%) 達成率65%~70%

來說有顯著的成效！

模擬過程

我們分四個時間區段來測試看看，

當我們在歷史上不同的時間點開始進行存股，

搭配歷年房價的關係(選桃園是因為台北太令人絕望啦！)，

那會展開甚麼樣的成果?

首先看這三支股票：玉山金、中信金、0050的投資效果。

若你在2015年四月開始投資玉山金，

到了2020年四月賣掉可以獲得可觀的60%報酬率！

相反的我們看到中信金，

最近狀況比較不好卻只有16%報酬，差玉山金大概快四倍！

但我們將開始的時間慢慢往前拉，

就會看到玉山金與中信金的表現越來越接近！

2013~2018：37% v.s. 34%

2012~2017：27% v.s. 27%

甚至在2012~2017中，表現一直中庸的0050績效是超越兩金的！

再來我們看看如果拿這個資金來買房，

可以看到前幾年的房價確實比較低，

但房地產在漲幅的同時，

股票投資的資本利得也是再上漲的！

甚至透過銀行貸款的槓桿化，

房地產的漲幅反而被大幅削減了。

買房實現率=(投資本金+資本利得)/(房價頭期款+車位+裝潢)

槓桿化削減房地產漲幅：若房地產總價起漲100萬，但因為我們要達成「買到房」這個目標，只需要現金拿得出頭期款，也就是20%的總價，因此漲價100萬應對到頭期款僅剩下20萬漲幅。

策略應用

若我們2014~2019年存股金融股，

我想大部分的人都不會想到，當時表現差不多、

股價也差不多的玉山金和中信金，

在存股五年後表現會差這麼多！(報酬率相差近50%)

所以若是想透過存股買房的朋友，

我認為是可行的！

但我給的建議如下

1.不要單壓一隻寶，建議分散2~3支股票、兩個產業以上存股

2.不要存了就不理了，要適當的換股跳槽

3.不要等找到心目中的房子再賣股票換現金，好的房子需要花時間尋找與等待，還很容易被搶走！

最後有另一個策略提供給大家參考，

若是不要呆版的設定存股五年，

或許可以考慮以「金額」為目標！

買房頭期款金額試算：目標總房價*0.21+室內坪數*5萬

目標總房價*0.21是因為假設可以貸款八成，

另外買房還有很多雜費要繳，另外加了房價*0.01的資金需求。

室內坪數*5萬是初抓的裝潢費。

假設我們預計買總價(含車位)1000萬的40房子，

那目標金額會是

1000萬*0.21+(40*0.69(去除公設比)*5萬)=348萬

(裝潢成本可以自己抓)

那當你存股資產達到340萬左右時，就可以選擇漂亮的賣點將股票賣出，

再接著尋找心目中的房子，

這個方法也可以避免遇到好房與好股價的人生兩難。

★試算excel檔案參考