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存股買房策略可靠嗎?讓我們一起算算看!

存股買房靠普嗎?

很多人都夢想有一間自己的房子,

先前有朋友就問我:

最近很流行存股,那我存股買房行不行?

我覺得這個問題滿有趣的,

就來模擬看看存股買房的結果。

關於買房

有跟我深談的人可能聽我說過:

房子自住是負債不是資產

原因有很多:

諸如你要繳利息繳稅金房屋修繕費用

大量的本金被卡在房子上無法再投資,

在這過程中你也無法保證房子10年後上漲。

但這不是本篇的重點,我們之後再談。

回到本篇,扣除掉理智的因素,

我能理解很多人是需要買房的!

工作關係、甚至是心理因素

(我有朋友買了房之後除了物慾大減外,工作也格外努力認真,

他說是因為有一個自己的家給予的歸屬感),

所以我的觀點絕對不是不準買房,

而是買房前絕對要思考清楚!

策略上來說不是一定要買到會增值的房地產,

而是至少要買到不要掉價的物件。

這是我經手過幾個物件的心得,

若是有興趣的朋友再留言或寫信讓我知道,

我有時間再分享一篇出來。

存股買房靠普嗎


為何這個問題需要思考?

大家都在說存股比定存可以獲得更多資本利得,

那理論上來說存股買房一定行阿!

這個問題需要思考嗎?

我認為這牽涉到兩個問題:

房價的波動股價的波動

當你今天決定要存股買房時,

你看中未來五年,你要買的那一棟一千萬的房子,

轉眼間五年過去了,那棟目標房價還是一千萬嗎?

另外存股的確會讓資產有所增加,

但存股的另一個關鍵是我們可以自行決定賣的時間點,

所以若發生2020年肺炎疫情股災,

我們可以選擇再等等,等股價回來一點之後再賣;

但若你目標是買房,

遇到股災時也遇到你夢想中的房子剩下最後一間

你又該怎麼辦呢?

弱是你選的存股標的剛好最近又跌一跤,

現在賣還可能虧錢,但不賣你又不能買夢想中的房子,

你又該怎麼辦呢?


模擬條件(兩隻金融股+0050)

我去Goodinfo抓取一些資料,

模擬玉山金、中信金、0050的存股狀況,

以下列條件模擬:

1.每個月花三萬元買股票

2.股票股利與現金股利再投入

3.執行五年(60個月),執行結束後立刻賣掉

4.房價以桃園市平均房價,40坪房子含一車位加上百萬裝潢評估


模擬結論

本篇為筆者投資心得,僅供投資參考。

我們先講結論再說過程:

這個行為的實現率可以達成 70%~110%

買房實現率=(投資本金+資本利得)/(房價頭期款+車位+裝潢)

相較於直接定存(利率1.03%) 達成率65%~70%

來說有顯著的成效!


模擬過程

我們分四個時間區段來測試看看,

當我們在歷史上不同的時間點開始進行存股,

搭配歷年房價的關係(選桃園是因為台北太令人絕望啦!),

那會展開甚麼樣的成果?

存股買房可靠嗎

首先看這三支股票:玉山金、中信金、0050的投資效果。

若你在2015年四月開始投資玉山金,

到了2020年四月賣掉可以獲得可觀的60%報酬率!

相反的我們看到中信金,

最近狀況比較不好卻只有16%報酬,差玉山金大概快四倍!

但我們將開始的時間慢慢往前拉,

就會看到玉山金與中信金的表現越來越接近!

2013~2018:37% v.s. 34%

2012~2017:27% v.s. 27%

甚至在2012~2017中,表現一直中庸的0050績效是超越兩金的!

存股買房可靠嗎

再來我們看看如果拿這個資金來買房,

可以看到前幾年的房價確實比較低,

但房地產在漲幅的同時,

股票投資的資本利得也是再上漲的!

甚至透過銀行貸款的槓桿化,

房地產的漲幅反而被大幅削減了。

買房實現率=(投資本金+資本利得)/(房價頭期款+車位+裝潢)

槓桿化削減房地產漲幅:若房地產總價起漲100萬,但因為我們要達成「買到房」這個目標,只需要現金拿得出頭期款,也就是20%的總價,因此漲價100萬應對到頭期款僅剩下20萬漲幅。


策略應用

若我們2014~2019年存股金融股,

我想大部分的人都不會想到,當時表現差不多、

股價也差不多的玉山金和中信金,

在存股五年後表現會差這麼多!(報酬率相差近50%)

所以若是想透過存股買房的朋友,

我認為是可行的!

但我給的建議如下

1.不要單壓一隻寶,建議分散2~3支股票、兩個產業以上存股

2.不要存了就不理了,要適當的換股跳槽

3.不要等找到心目中的房子再賣股票換現金,好的房子需要花時間尋找與等待,還很容易被搶走!

最後有另一個策略提供給大家參考,

若是不要呆版的設定存股五年,

或許可以考慮以「金額」為目標!

買房頭期款金額試算:目標總房價*0.21+室內坪數*5萬

目標總房價*0.21是因為假設可以貸款八成,

另外買房還有很多雜費要繳,另外加了房價*0.01的資金需求。

室內坪數*5萬是初抓的裝潢費。

假設我們預計買總價(含車位)1000萬的40房子,

那目標金額會是

1000萬*0.21+(40*0.69(去除公設比)*5萬)=348萬

(裝潢成本可以自己抓)

那當你存股資產達到340萬左右時,就可以選擇漂亮的賣點將股票賣出,

再接著尋找心目中的房子,

這個方法也可以避免遇到好房與好股價的人生兩難。

★試算excel檔案參考

7 留言

  1. AC

    做如何投資前就說要看板主的文章做好準備!

  2. 看板主的分享有學到一種投資方式,不過風險評估還是要多做功課,感謝版主分享

  3. Jennifer

    未來的目標就是朝著股票然後買有價值的房~要好好研究!

  4. 有時候同時遇到好房和好股,可是手頭上的資金有限真的很煩惱,謝謝版主的分享,太棒太仔細了!

  5. 真的很喜歡存股!!

  6. 最近也在存股,期待版主之後分享更多關於存股的觀念~感謝版主分享

  7. TM

    今年也趁著疫情撿了一些便宜的美股,打算用存股的方式長期持有,感謝版主分享存股的觀念!!

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