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理財投資

這間房我買得起嗎?我該買房投資嗎?三分鐘就可以知道,免費Excel小工具送給你!

我該買房嗎

最近剛好跟幾位朋友一起看房,

而在熱錢洶湧的當下,

房地產也是相當火熱,

所以經常被問一個問題:

「嘿我該買這間自住房嗎?」

「我覺得付房租好虧喔,我買房付貸款還比較划算!」

「現在買房投資好還是不好啊?」

因為有這樣的疑問的人實在太多了,

我在這邊做了一個簡易的Excel

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可以幫你解決以下幾點

1.我至少要準備多少現金才能買得起我要的房子

2.買了這棟房子之後我會不會每個月過得很痛苦

3.我這樣的錢可以買總價多少錢的房子

該買房自住嗎?

有些人覺得每個月付房租,

等於幫房東付房貸,非常不划算,

不如我自己買房,

自己付房貸把錢留給自己。

這樣的想法並沒有錯,

但我覺得除了不幫人付房租這樣的優點外,

其實還是要考慮到買自住房可能有一些缺點。

1.買自住房每個月會吃掉你不少的現金流

除了房貸以外,

其實還有許多費用是你在自住時會需要的花費

(通常這是包含在房租內)

比如說每年要繳的稅金、修繕費用、

大樓型態的管理費等等,

這些每個月都會帶走你許多的現金,

多少會傷害到你現金流。

延伸閱讀:投資理財最重要的一課-搞懂現金流!免費現金流規劃表大放送!

2.自備款會比你想像中的還要多

一坪30萬,買30坪看似總價900萬的房子,

我只要準備180萬就可以購買了不是嗎?

NONO!

不論你買的是中古屋還是新成屋,

還是有許多費用要負擔:仲介費、過戶費、契稅……等,

另外要真的住進去,

裝潢也是一個不小的花費,

所以絕對不只是總價兩成自備款可解決問題。

不是不該買自住房,

不是不該買自住房,

而是要買自己能力負擔的起的房子,

相信各位也不希望買了一間房後,

只能過著三餐吃泡麵的日子吧!

因此我準備這張excel表格,

將這個表格的一些基礎必要資訊填完,

就可以清楚的知道,

買哪個價位的自住房可以在承擔一些壓力的情況下,

帶給你心靈穩定的滿足感,

而不是擔心付不出房貸要借錢,

擔心房子被法拍。

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房市正熱,我該買房投資嗎?

我認為所有正夯的東西都不該過度的投入,

但就如股票市場一樣,

雖然位在高點,但總有便宜貨可以撿,

因此我認為只要做足夠的功課,

精算過報酬率仍然是可以投資房地產的。

只是要提醒想買房當包租公包租婆的朋友,

以目前的房價去做購產租賃,

通常的狀況也是會

「侵蝕現金流,增加資產」

我買得起房子嗎
我買得起房子嗎

所以若現金流狀況有問題的話,

投資房地產租賃還是要仔細衡量自身狀況喔!

那接下來我們來詳細說一下這個Excel工具怎麼使用吧!

EXCEL小工具使用方法

1.必須填寫的資料

Excel第一個sheet中都是你買房時,

輕易就可以獲得的基本資料,

將這些資料填入就可以接著計算你是否可負擔這棟房子,

特別一提的是若您購房目標是投資出租,

則在預期租金收入中填入該市場的租金報酬

(不知道租金多少,請去租屋網做一下功課)

另外對於裝潢的花費沒概念的話,

可以參考內部連結,

一般來說會以「實坪」(即扣除公設比的評數),

分別乘以

新屋(5萬/坪)

中古屋(7萬/坪)

老屋(10萬/坪)

做估算,

當然每個人對於裝潢的需求不一樣,

若已經有想法當然可以將預估金額填入。

買房健康指數表-填寫資料

2.計算各種細節

接著我們將焦點移到第二個sheet

詳細的計算我們就不在這篇文章說明,

免得過於冗長。

若有想知道的朋友可以再留言給我,

若是真的很多人想知道我再寫一篇專講。

但可以看到的是買房除了一開始頭期款外,

還有許多費用必須考慮到,

例如仲介費、契稅、印花……等,

很多費用是小筆小筆,

但總合起來也是非常驚人。

買房除了頭期款外,仍有許多費用要注意

3.衡量買房健康指標

衡量買房健康指標

最後我們可以由買房健康指標來看看你是否該買這棟房。

(1)我要備好多少現金才能買這棟房

首先我們可以看到,

為了買這棟總價925萬的房子,

您必須備妥355萬現金

而非925萬*20%=185萬即可,

這325萬包含了各項雜費以及裝潢費用。

(2)買了這間房後我每個月會過怎樣的生活

我設置了一個紅綠燈,

當你的房貸超越你每個月現金流的35%以上

延伸閱讀:投資理財最重要的一課-搞懂現金流!免費現金流規劃表大放送!

我認為會大大影響你的生活品質,

因此要特別注意。

另外若您買房的目的是為了出租賺取收入,

則Excel也有幫你算出投資報酬率供你參考,

不過要記住:

就算投資報酬率是正數,

仍有可能影響你的現金流,

或許會造成你入不敷出付不出房貸的問題。

若仍是不清楚可以往上滾到上面的解說。

(3)若我要賣,至少要賣多少才不會虧?

我們不能保證房地產永遠都是上漲的,

因此我們必須考量到風險問題。

像範例中這棟總價925萬的房子

若持有三年賣出,

則你至少必須賣約1,150萬元才不會虧本。

為什麼會多出那麼多呢?

除了一開始你買到後為了舒適的裝潢費,

你每個月繳的管理費、付給銀行的利息都是累積的費用,

隨著你的持有時間增加,

當然也會墊高成本。

若是您很有眼光,挑到一間不斷上漲的房子,

那麼恭喜你在賣出後仍會有所收益;

但若是不幸的房價持平或是下跌,

這就是我們必須考量的風險了。

4.若我有N萬元,我可以買總價多少的房子?

最後一個則是倒過來,

假設我有的資金就是這樣,

那我可以買多少錢的房子呢?

這個Excel小工具也是很貼心的幫你粗算了一把,

只要你填入你準備的資金,

就可以粗略地幫你算可購買總價多少錢的房子,

請注意這最後這項功能並沒有幫你考慮現金流喔!

建議你還是可以將這個價位的房子帶回前面幾個表格試算看看!

準備多少的頭期款可以買多少錢的房子




小結

在本網站我不斷強調,

其實我並不是購買房地產的高手,

過去我的操作是購買比市場超低價的房,

並將房子整理後以市場低價賣出。

對我來說房地產是比股票含有更多人為因素的產品,

我也並沒有說買房是錯誤的決定,

每個人的需求不同,

房地產是個所需資金龐大的產品,

因此購買時格外的小心注意再不為過!

況且現在大資金流串,

房地產熱錢湧入有過熱的現象,

所以購買前需要注意看清楚,

避免資金潮水退去,

發現我們買的房產連褲子都沒穿。

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延伸閱讀:存股買房可不可靠,讓我算給你看

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6 留言

  1. IL

    感謝版大提醒買房子的時候需要自備更多頭期款,因為很多人可能受建商的廣告影響,以為自己可負擔,結果要倒賠…

  2. 很好的思考路線,以後也有打算買房,希望可以穩穩地過這人生的里程碑
    要再繼續打拼存錢了!買房子是剛畢業的我夢想之一

  3. 最近剛好有購買人生中第一間房子的打算,就看到這篇文章了!感謝版主分享,非常的仔細,也期待你接下來的文章!

  4. 鯊鯊

    確實買房不是只看頭期款,但許多人會忽略掉許多成本,謝謝版主整理這些零碎的費用讓有購屋需求的人可以考慮更周到!

  5. 買房子真的要衡量一下,不要到時為了房貸影響生活

  6. 買房跟租房真的是永遠都無法站在同一戰線的對立方 但最重要的是千萬不要因為房子而讓自己的生活品質下降到很差的境界 這樣真的失去買房的本意了 非常感謝版主推薦這個非常實用的EXCEL表格 讓我可以輕鬆算出可以負擔的範圍 大推!

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